Proyecciones del crecimiento de créditos hipotecarios para 2026

Resumen de proyecciones para 2026

• La banca comercial en México anticipa que el crédito hipotecario cerrará 2026 con una expansión de entre 3% y 5%, pese a tasas altas.
• Tras un arranque lento, el mercado empezó a reactivarse desde marzo de 2026, según el sector.
• Dos cambios de demanda destacan: más vivienda vertical cerca de centros de trabajo y mayor peso de vivienda usada (50% de compras).
• La morosidad en banca comercial se mantiene alrededor de 3.11%, un nivel considerado sano por el mercado.

Estas cifras y señales fueron reportadas públicamente por el sector; en particular, Cybel Magaña (directora nacional comercial de SOC Asesores Financieros) comunicó el rango 3%–5%, la base de 236,000 mdp (2025) y la morosidad cercana a 3.11% en banca comercial.

Metodología

Para leer el crecimiento hipotecario en 2026 sin caer en conclusiones rápidas, nosotros lo separamos en tres capas: (1) el ritmo de colocación (flujo), (2) la calidad de cartera (riesgo) y (3) los cambios de demanda (composición). Esta nota se apoya en información pública reportada por el sector financiero y en cifras puntuales difundidas por actores del mercado sobre colocación y morosidad.

Estimación y monitoreo 2026
1) Flujo (colocación)Punto de partida: “alrededor de 236,000 millones de pesos” colocados en 2025.Cálculo de rango: aplicar 3%–5% para obtener un intervalo de cierre 2026 (no un número único).Checkpoint: si el dato anual final de colocación (cuando se publique) cae fuera del rango, la lectura debe ajustarse.

2) Riesgo (calidad de cartera)Señal usada: morosidad (cartera vencida) “cercana a 3.11%” en banca comercial.Checkpoint: si la morosidad sube de forma sostenida mientras crece la colocación, el repunte puede ser menos sano (más originación con estrés).

3) Composición (qué se está financiando)Señales cualitativas: reactivación desde marzo, más vivienda vertical cerca de centros de trabajo y vivienda usada en 50% de compras.Checkpoint: si el mix se mueve a tickets más altos (vertical) o a inventario usado, cambian ticket promedio, tiempos de originación y sensibilidad a tasas.

En la primera capa, tomamos como base el dato de colocación de 2025: alrededor de 236,000 millones de pesos en créditos hipotecarios por parte de la banca. A partir de ahí, usamos el rango de crecimiento esperado para 2026 (3% a 5%) como guía para dimensionar el tamaño del mercado al cierre del año, sin asumir un número único.

En la segunda capa, incorporamos el índice de morosidad (cartera vencida) reportado cercano a 3.11% en banca comercial. La lógica es simple: crecimiento con deterioro acelerado de cartera suele anticipar ajustes; crecimiento con morosidad estable sugiere expansión más sostenible.

En la tercera capa, observamos los “motores” cualitativos mencionados por el mercado: reactivación desde marzo, demanda de vivienda vertical cercana a centros de trabajo, y el giro hacia vivienda usada (50% de adquisiciones). Esta composición importa porque cambia ticket promedio, perfil de riesgo y elasticidad a tasas.

Contexto del sector hipotecario en México

El punto de partida de 2026 fue incómodo para el crédito hipotecario: tasas de interés elevadas e incertidumbre al inicio del año. En ese entorno, lo esperable sería ver una pausa prolongada en decisiones de compra de vivienda financiada. Sin embargo, lo que reporta el sector es un patrón más matizado: el primer semestre avanzó con “ritmo bajo”, pero desde marzo comenzó una reactivación.

Reacomodo del mercado en 2026
Línea de tiempo (2026, según lo reportado por el sector)Inicio de año: tasas altas + incertidumbre → crecimiento bajo en créditos para vivienda.Desde marzo: señales de reactivación → el mercado “se reacomoda” más que apagarse.Lectura útil: cuando el quiebre ocurre dentro del año, el 2S suele concentrar más del avance anual (si no hay un shock nuevo).

Ese quiebre temporal es relevante porque sugiere que la demanda no desapareció; más bien se reacomodó. Cuando las tasas permanecen altas, el mercado tiende a moverse hacia segmentos donde el comprador percibe más valor por ubicación o donde encuentra alternativas de precio. En 2026, dos señales apuntan en esa dirección: el empuje de vivienda vertical cerca de centros de trabajo (un segmento de mayor costo) y el aumento de compras de vivienda usada hasta representar 50% de las adquisiciones.

También hay un componente de inversión: la compra de inmuebles para renta en zonas céntricas se mantiene atractiva, según el sector. En paralelo, aparece un tema regulatorio en el horizonte: se espera que gobiernos locales avancen en regulaciones ante el fenómeno de la gentrificación, con el objetivo de evitar crisis de vivienda como las observadas en otros países, como España.

Para empresas medianas —nuestros lectores típicos— este contexto importa por dos canales: (1) el costo del dinero (tasas altas) que compite con otras necesidades de financiamiento, y (2) la dinámica urbana (verticalización, vivienda usada, renta temporal) que puede mover precios, rentas y decisiones de inversión inmobiliaria corporativa o patrimonial.

Proyecciones de crecimiento para el segundo semestre de 2026

La expectativa central del sector para 2026 es un repunte hacia el cierre del año, con expansión de entre 3% y 5% en el crédito hipotecario de banca comercial. La lectura clave no es solo el rango, sino el “timing”: después de un inicio con bajo crecimiento, la reactivación desde marzo abre la puerta a que el segundo semestre cargue con una parte desproporcionada del avance anual.

Claves para interpretar 2S 2026
Cómo “leer” el 2S 2026 sin perderse en el rango 3%–5%Señal 1: colocación (flujo). ¿Se acelera el número de operaciones o el monto promedio (ticket)?Señal 2: mix de producto. ¿Crece más vivienda usada (procesos/valuación) o vertical (ticket más alto)?Señal 3: inversión para renta. ¿La demanda viene de comprador final o de inversionista (y en qué zonas)?Señal 4: fricción regulatoria local. ¿Hay cambios que afecten renta temporal o incentivos en zonas céntricas?

Interpretación rápida: si sube el flujo pero la morosidad se mantiene estable, el repunte tiende a verse más sostenible.

En términos prácticos, el rango de 3% a 5% implica que, si 2025 cerró con alrededor de 236,000 millones de pesos colocados, 2026 podría terminar por encima de ese nivel, aun sin un cambio drástico en tasas. El mensaje del mercado es que la demanda está encontrando razones para avanzar: ubicación, cambios de preferencia y, en algunos casos, lógica de inversión para renta.

Un elemento adicional es el Mundial 2026, pero no como detonador directo de compra masiva de vivienda. Lo que se reporta es que plataformas de renta temporal ampliaron su oferta de casas y departamentos. Eso puede influir en expectativas de renta y en decisiones de inversionistas en zonas específicas, más que en el comprador final tradicional.

Para quien toma decisiones financieras en una empresa, el segundo semestre de 2026 se vuelve un periodo a monitorear por señales de “normalización” del apetito de crédito: si el hipotecario crece con tasas altas, suele ser porque el mercado ya internalizó el nuevo costo financiero y está ajustando producto, ubicación o tipo de inmueble para que la compra cierre.

Factores que impulsan la reactivación del mercado hipotecario

La reactivación reportada desde marzo de 2026 no se explica por un solo gatillo. Lo que vemos es una combinación de cambios de preferencia y de oferta/demanda urbana que permite que el crédito avance aun cuando el precio del financiamiento no cede de forma evidente.

En el discurso del sector aparecen tres vectores: (1) mayor demanda de vivienda vertical cerca de centros de trabajo, (2) un giro marcado hacia vivienda usada, y (3) un componente de inversión para renta en zonas céntricas, con atención creciente a posibles regulaciones locales por gentrificación.

Decisiones Clave y Sus Implicaciones
Tres vectores, tres efectos distintos (trade-offs)Vivienda vertical (céntrica / conectada)A favor: ubicación y liquidez percibida; puede sostener demanda aun con tasas altas.Trade-off: ticket más alto → mensualidades más sensibles a tasa; puede concentrar demanda en perfiles con mayor ingreso.Vivienda usada (50% de compras)A favor: “válvula” de ajuste por precio/ubicación; abre inventario en zonas consolidadas.Trade-off: más fricción operativa (valuación, estado del inmueble, tiempos) y heterogeneidad de calidad.Inversión para renta (incluida renta temporal)A favor: lógica de retorno puede sostener compras en zonas específicas.Trade-off: depende de ocupación y de reglas locales; cambios regulatorios pueden mover el atractivo de ciertas zonas o formatos.

Estos factores no son equivalentes: la vivienda vertical tiende a elevar el valor del inmueble (y por tanto el monto financiado), mientras que la vivienda usada puede funcionar como válvula de ajuste ante precios o disponibilidad. La inversión para renta, por su parte, depende de expectativas de ocupación y de reglas del juego (por ejemplo, regulación de renta temporal o medidas locales para contener presiones de vivienda).

Demanda de viviendas verticales

El sector atribuye parte del repunte a la mayor demanda de vivienda vertical cercana a centros de trabajo. Este punto es importante porque, en general, la verticalización suele asociarse con ubicaciones más céntricas o mejor conectadas, donde el suelo es más caro y el producto final también. Dicho de otro modo: no es solo “más créditos”, sino potencialmente créditos de mayor monto promedio.

En un entorno de tasas altas, que el comprador se mueva hacia vivienda vertical puede parecer contraintuitivo. Pero tiene lógica si el valor percibido por ubicación compensa el costo financiero: menos tiempo de traslado, cercanía a empleo y servicios, y mayor liquidez del inmueble en caso de reventa. Además, para inversionistas, la centralidad suele ser un atributo clave cuando el objetivo es rentar.

Para empresas medianas, este patrón puede reflejarse en dos frentes: (1) presión al alza en rentas y precios en corredores cercanos a centros de trabajo, y (2) cambios en expectativas de vivienda para colaboradores (por ejemplo, preferencia por departamentos mejor ubicados). No es un tema “de consumo” aislado: impacta costos de atracción de talento y decisiones de ubicación.

Cambio en las preferencias hacia viviendas usadas

El otro cambio estructural que reporta el mercado es contundente: las viviendas usadas ya alcanzan 50% de las adquisiciones. En un ciclo de tasas elevadas, este giro suele interpretarse como búsqueda de alternativas más accesibles o con mejor relación ubicación/precio frente a vivienda nueva.

La vivienda usada también puede ofrecer inventario en zonas consolidadas donde ya no hay tanto desarrollo nuevo, lo que empata con la preferencia por cercanía a centros de trabajo. Para el crédito, esto implica ajustes operativos: valuación, condiciones del inmueble, y procesos de originación que pueden diferir respecto a proyectos nuevos.

Desde la óptica de riesgo, el dato no trae por sí mismo una alerta; más bien sugiere adaptación del mercado. Si el comprador cambia de “producto” para poder cerrar la operación, el crédito puede seguir fluyendo aun con tasas altas. Para el lector empresarial, el aprendizaje es similar al de cualquier mercado: cuando el costo financiero aprieta, la demanda no siempre se apaga; a veces se mueve a segmentos sustitutos.

Crecimiento de créditos hipotecarios en 2025

El año 2025 dejó una base relevante para entender 2026: la banca colocó alrededor de 236,000 millones de pesos en créditos hipotecarios. Ese nivel funciona como referencia para dimensionar qué significa crecer 3% a 5% en 2026: no se trata de un rebote desde un piso muy bajo, sino de una expansión moderada sobre un volumen ya considerable.

En términos de lectura de ciclo, 2025 también ayuda a evitar un error común: asumir que el mercado hipotecario depende únicamente de la dirección de las tasas. Si 2026 mantiene tasas altas y aun así se proyecta crecimiento, entonces hay fuerzas de demanda y composición que están sosteniendo el flujo.

La cifra de 2025 también permite entender por qué el sector pone atención al cierre de 2026. Con una colocación anual de ese tamaño, variaciones de pocos puntos porcentuales implican miles de millones de pesos adicionales o menos en financiamiento a vivienda, con efectos en construcción, servicios asociados y consumo durable ligado a mudanzas y equipamiento.

Para empresas medianas, el dato de 2025 es útil como “termómetro” de apetito de crédito en la economía real. Cuando el hipotecario se mantiene, suele ser señal de que hogares con empleo formal y capacidad de pago siguen tomando decisiones de largo plazo. No es una garantía de bonanza, pero sí un indicador de resiliencia en segmentos específicos.

Índice de morosidad en la cartera vencida

Un crecimiento de crédito que no viene acompañado de deterioro en cartera suele ser la diferencia entre un repunte sostenible y uno frágil. En este caso, el sector reporta que el índice de morosidad en la cartera vencida de banca comercial se mantuvo cercano a 3.11%, nivel que se califica como “bastante bueno” y sin señales de riesgos visibles.

Morosidad estable en banca comercial
Dato puntual de calidad de cartera (banca comercial)Morosidad reportada: ~3.11%.Qué sugiere: que, hasta el corte citado por el sector, el crecimiento no está viniendo acompañado de un salto visible en impagos.Qué NO prueba por sí solo: que el riesgo esté “resuelto” (la morosidad puede moverse con rezago si cambian empleo, ingresos o condiciones de originación).

Ese 3.11% importa por dos razones. Primero, porque sugiere que, aun con tasas altas, los acreditados están pudiendo cumplir. Segundo, porque le da margen a la banca para seguir originando sin tener que cerrar la llave por un aumento abrupto de impagos.

Para el análisis de 2026, la morosidad funciona como ancla: si el mercado se reactivó desde marzo y el cierre apunta a 3%–5% de expansión, el hecho de que la cartera vencida se mantenga estable refuerza la narrativa de resiliencia. No elimina riesgos —siempre los hay en crédito—, pero sí reduce la probabilidad de que el crecimiento sea “pan para hoy y hambre para mañana”.

En clave empresarial, este dato también se puede leer como señal de estabilidad relativa en el flujo de ingresos de los hogares que participan en este mercado. Para sectores que venden a ese mismo segmento (servicios, retail durable, mejoras del hogar), una morosidad contenida suele correlacionar con menor estrés financiero inmediato, aunque no necesariamente con aceleración del consumo.

Expectativas de crecimiento hacia 2027

Más allá del cierre de 2026, el sector plantea que un crecimiento de 5% en solicitudes de crédito podría mantenerse con miras a 2027. La palabra clave aquí es “podría”: no es una promesa, sino una expectativa condicionada a que los factores que hoy sostienen la demanda sigan operando y que no aparezcan disrupciones mayores.

Escenarios 2027: base, optimista y riesgo
Escenarios simples para leer 2027 (sin adivinar un número único)Base: crecimiento cercano a 5% si se mantiene la reactivación observada desde marzo de 2026, el mix (usada/vertical) sigue habilitando cierres y la morosidad permanece contenida.Optimista: el flujo se acelera por mayor confianza/actividad urbana y la inversión para renta se sostiene sin fricción regulatoria relevante en las zonas clave.Riesgo: cambios regulatorios locales (renta temporal / medidas anti-gentrificación) o un deterioro de cartera reducen el apetito de originación o cambian el tipo de inmueble financiado.

¿Qué sostiene esa expectativa? En lo reportado, hay tres pilares: (1) la reactivación ya observada desde marzo de 2026, (2) cambios de preferencia que amplían el universo de transacciones (vivienda usada al 50%), y (3) un componente de inversión para renta en zonas céntricas que se mantiene atractivo.

El matiz regulatorio también entra en el horizonte de 2027. Si gobiernos locales avanzan en regulaciones vinculadas a gentrificación y renta (incluida la renta temporal), eso puede reordenar incentivos para inversionistas y, por extensión, afectar qué tipo de inmuebles se compran y con qué propósito. El objetivo declarado de esas regulaciones, según lo que se discute en el mercado, sería evitar crisis de vivienda como las vistas en países como España.

Para nuestros lectores, la implicación práctica es revisar supuestos: si su planeación financiera considera inversión inmobiliaria, expansión de oficinas o estrategias de atracción de talento en zonas céntricas, 2027 podría traer cambios de reglas locales. No es un llamado a frenar, sino a modelar escenarios.

Análisis comparativo con otros mercados de crédito hipotecario

Comparar ayuda a calibrar si lo que pasa en México es “normal” o excepcional. En América Latina, Perú ofrece un contraste interesante en 2026: mientras en México se proyecta un crecimiento anual de 3% a 5% en crédito hipotecario, en Perú se reportó un crecimiento interanual de 7.1% en febrero de 2026, con un saldo de 75,447 millones de soles.

La comparación no es para concluir que uno “va mejor” que otro, sino para entender diferencias de dinámica. En Perú, más de 94% de los créditos hipotecarios están denominados en moneda local (soles), un rasgo que reduce el riesgo cambiario para hogares. En México, el foco del reporte está menos en moneda (se asume operación en pesos) y más en composición de demanda: verticalización y vivienda usada.

También cambian los drivers: en Perú se menciona demanda por departamentos de dos y tres habitaciones, de 40 a 70 m², con flexibilidad de precios y oferta competitiva. En México, el énfasis está en ubicación (cerca de centros de trabajo), inversión para renta en zonas céntricas y el ajuste hacia vivienda usada.

En calidad de cartera, México reporta un indicador puntual: morosidad cercana a 3.11% en banca comercial. Para Perú, el material consultado enfatiza estabilidad, pero no aporta un equivalente directo de morosidad en el mismo corte.

Si uno lo aterriza a decisiones, la lección es que el crédito hipotecario puede crecer aun con tasas altas si hay demanda estructural y si la cartera se mantiene sana. México parece estar logrando eso con ajustes de preferencia; Perú, con un crecimiento más alto en porcentaje y fuerte anclaje a moneda local.

Nosotros leemos 2026 como un año de “reacomodo” más que de euforia: arranque débil, reactivación desde marzo y cierre con expansión moderada (3%–5%). La base de 2025 (236,000 millones de pesos colocados) y la morosidad cercana a 3.11% son los dos datos que más ordenan la conversación: volumen relevante y riesgo contenido.

El crecimiento no se explica por tasas más bajas, sino por cambios de demanda: más vivienda vertical cerca de centros de trabajo (segmento de mayor costo) y un giro hacia vivienda usada que ya representa 50% de las adquisiciones. A eso se suma el atractivo de inmuebles para renta en zonas céntricas y el efecto indirecto del Mundial 2026 vía expansión de oferta en renta temporal.

Hacia 2027, el sector ve posible sostener un crecimiento cercano a 5% en solicitudes, con el asterisco de la regulación local vinculada a gentrificación y renta. Para el lector empresarial, la decisión concreta es no mirar el hipotecario como un dato aislado: es una señal de resiliencia de ciertos hogares, de presión urbana en zonas céntricas y de posibles cambios regulatorios que conviene incorporar en escenarios.

Este análisis refleja información y declaraciones de acceso público disponibles al momento de redactarse, centradas en Perú. Algunas métricas (por ejemplo, la morosidad) pueden definirse o publicarse de forma distinta entre países, por lo que las comparaciones son orientativas y no equivalencias exactas. Los datos y expectativas podrían variar a medida que se difundan cifras oficiales de cierre de 2026.