Proyecciones sobre el crecimiento de créditos hipotecarios en 2026

Crecimiento sostenido de créditos hipotecarios hacia 2026

• La banca comercial en México prevé que el crédito hipotecario cierre 2026 con una expansión de 3% a 5%, aun con tasas elevadas, de acuerdo con lo reportado por el sector en el material base.
• Tras un inicio de año débil, el mercado se reactivó desde marzo de 2026, impulsado por cambios en la demanda, según la misma lectura sectorial.
• La preferencia por vivienda vertical cerca de centros de trabajo y el giro hacia vivienda usada (50% de las compras) están moviendo el mercado, como se describe en el reporte citado.
• La morosidad en banca comercial se mantiene alrededor de 3.11%, sin señales de deterioro, según el sector.

Metodología de análisis del crecimiento de créditos hipotecarios

Nosotros leemos el crecimiento del crédito hipotecario como un termómetro doble: por un lado, de la confianza de los hogares y de la banca; por el otro, de la transmisión de las tasas altas hacia la economía real. Para ordenar el análisis en 2026, conviene separar tres capas: (1) el dato de colocación y su ritmo, (2) los factores de demanda (qué tipo de vivienda se compra y dónde) y (3) la calidad del portafolio (morosidad).

Tres capas del mercado hipotecarioCapa 1 — Colocación (ritmo y tamaño): ¿el monto total colocado se acelera o solo “resiste”? Aquí entran el rango 3–5% y el ancla de 236,000 mdp (2025).Capa 2 — Demanda (mix y ubicación): ¿qué está comprando el mercado? En el material destacan vivienda vertical cerca de centros de trabajo y el giro a vivienda usada (50%).Capa 3 — Riesgo (sostenibilidad): ¿la cartera aguanta? El termómetro disponible es la morosidad ~3.11%; si subiera de forma persistente, suele anticipar endurecimiento de crédito.

Checkpoints rápidos al leer 2026:
1) Si el mix se va a tickets más altos, el monto puede crecer aunque el número de créditos no.
2) Si la morosidad se mantiene contenida, la banca tiene menos incentivos para “cerrar la llave”.
3) Si cambia la regulación en zonas céntricas, puede moverse la demanda inversionista (y con ella, el mix).

El punto de partida es la expectativa pública del propio sector: la banca comercial anticipa que el crédito hipotecario podría expandirse entre 3% y 5% al cierre de 2026, aun con un entorno de tasas altas e incertidumbre al inicio del año. Esa guía es relevante porque no describe un “boom”, sino un crecimiento moderado, consistente con un mercado que se enfría y se recalibra, pero no se detiene.

Luego, contrastamos esa expectativa con el comportamiento intraanual: el primer semestre tuvo un ritmo bajo de crecimiento, pero desde marzo se observa reactivación. En términos de lectura financiera, esto sugiere un cambio de pendiente más que un cambio de nivel: el mercado no necesariamente regresa a condiciones “baratas”, pero sí encuentra razones para volver a operar.

La tercera capa es la composición. Dos señales destacan: el empuje de la demanda vertical cercana a centros de trabajo (segmento de mayor costo) y el hecho de que la vivienda usada ya representa 50% de las adquisiciones. Cuando el mix se desplaza hacia tickets más altos o hacia inventario existente, el crecimiento puede sostenerse incluso si el número de créditos no se acelera al mismo ritmo.

Finalmente, incorporamos el indicador de riesgo más directo disponible en el material: la morosidad de banca comercial alrededor de 3.11%. Para cualquier lectura de ciclo crediticio, que el portafolio no se deteriore es condición necesaria para que la oferta de crédito no se cierre.

Proyecciones del sector financiero hacia 2026

La proyección central que hoy domina la conversación es clara: la banca comercial mexicana espera una expansión de 3% a 5%, según lo comunicado por Cybel Magaña (SOC Asesores Financieros) en el material base. La cifra importa por lo que dice y por lo que no dice. Dice que, pese a tasas elevadas, el mercado no está en modo contracción; no dice que estemos ante un rebote explosivo. Es un escenario de normalización gradual.

Un ancla útil para dimensionar el tamaño del mercado es el dato de 2025: la banca colocó alrededor de 236,000 millones de pesos en créditos hipotecarios. Si el crecimiento esperado para 2026 se materializa, el sistema estaría hablando de un cierre por encima de ese nivel, pero dentro de un rango acotado. En otras palabras: el sector está apostando a continuidad con mejora, no a un cambio de régimen.

Equilibrios y tensiones del mercado
Lo que sostiene el 3–5% (según la lectura sectorial):Demanda que se reacomoda, no desaparece: reactivación desde marzo tras un inicio débil.Mix que empuja montos: más vivienda vertical (mayor costo) y más operaciones en vivienda usada (50%).Riesgo contenido: morosidad ~3.11% reduce presión para endurecer crédito.

Lo que puede frenarlo o cambiar su composición:Tasas altas por más tiempo: alargan cierres y reducen elegibilidad (aunque no “apagan” todo el mercado).Regulación local (gentrificación / renta temporal): puede moderar inversión en zonas céntricas o moverla a otros formatos.Crecimiento en pesos vs. número de créditos: el monto total puede subir por tickets más altos aun si el conteo de operaciones no acelera.

¿Por qué puede crecer el crédito hipotecario si “las tasas permanecen altas”? La respuesta, desde la lógica bancaria, suele ser una combinación de demanda que se reacomoda y oferta que no se retira. En 2026, el propio sector reconoce que el inicio del año estuvo marcado por incertidumbre y un crecimiento bajo; aun así, se observa reactivación. Eso sugiere que parte de la demanda estaba “en pausa” y no destruida: compradores esperando una ventana, ajustando expectativas o cambiando de producto (por ejemplo, de vivienda nueva a usada, o de periferia a vertical céntrica).

También hay un componente de inversión inmobiliaria que se mantiene atractivo: la compra de inmuebles para renta en zonas céntricas sigue en el radar de inversionistas. Aquí aparece un matiz importante: el sector anticipa que gobiernos locales podrían avanzar en regulaciones ante el fenómeno de la gentrificación, con el objetivo de evitar crisis de vivienda como las observadas en otros países (se menciona el caso de España). Para la proyección 2026, esto no es un freno automático, pero sí un factor de incertidumbre regulatoria que puede cambiar retornos esperados y, por tanto, decisiones de compra.

En síntesis, la proyección 3%-5% se sostiene en un mercado que vuelve a moverse desde marzo, con un mix de vivienda que favorece montos altos (vertical céntrica) y con una calidad de cartera que, por ahora, no obliga a la banca a endurecer de forma drástica.

Crecimiento de créditos hipotecarios en el primer semestre de 2026

El primer semestre de 2026 dejó una fotografía mixta: el sector reporta un ritmo bajo de crecimiento en los créditos para vivienda, pero al mismo tiempo identifica un punto de inflexión desde marzo. Esta combinación suele aparecer cuando el mercado atraviesa un ajuste: no hay colapso, pero sí fricción suficiente para ralentizar decisiones.

Ritmo del Mercado 1S 2026
Línea de tiempo (lectura operativa del 1S 2026):Enero–febrero: “arranque débil” + incertidumbre → más pausas, más comparación de opciones, cierres más lentos.Desde marzo: “reactivación” → el mercado encuentra nuevos equilibrios (mix y ubicación) y vuelve a cerrar operaciones.

Checkpoints para interpretar el cambio de ritmo:
1) Si sube la preferencia por vertical céntrica, suele subir el ticket promedio.
2) Si crece la vivienda usada, aumenta el peso de valuación/propiedad/tiempos de escrituración en el cierre.
3) Si la morosidad se mantiene estable, es menos probable un endurecimiento abrupto de políticas.

La fricción principal mencionada es el entorno de tasas de interés altas y la incertidumbre al inicio del año. En un crédito hipotecario, la tasa no solo afecta el pago mensual; también redefine el umbral de elegibilidad (quién califica) y el tamaño del crédito que el banco está dispuesto a otorgar bajo sus políticas de riesgo. Por eso, aun si existe intención de compra, el cierre de operaciones puede tardar más: más comparaciones, más negociación, más búsqueda de alternativas.

Sin embargo, el hecho de que el sector hable de reactivación desde marzo sugiere que el mercado encontró “nuevos equilibrios”. Uno de ellos es la preferencia por vivienda vertical cerca de centros de trabajo, que además se describe como la de mayor costo. Esto es relevante para interpretar el crecimiento: cuando el ticket promedio sube, el monto total colocado puede crecer aunque el número de créditos no lo haga en la misma proporción. En términos de lectura macro, el volumen en pesos puede resistir mejor que el conteo de operaciones.

Otro ajuste visible es el giro hacia vivienda usada, que ya representa 50% de las adquisiciones. En un entorno de tasas altas, la vivienda usada puede ofrecer ubicaciones consolidadas o precios relativos distintos frente a la nueva; además, permite que el mercado opere con inventario existente, sin depender totalmente del ritmo de nuevos desarrollos.

Para empresas medianas —nuestro lector natural— este primer semestre también es una señal indirecta: cuando el crédito hipotecario se desacelera pero no se rompe, suele reflejar un consumidor más selectivo y una banca que sigue prestando, pero con disciplina. Eso puede trasladarse a otros segmentos de crédito: más énfasis en calidad, más documentación, más sensibilidad al costo financiero.

En suma, el primer semestre no fue de expansión acelerada, pero sí de transición hacia un segundo semestre que el propio sector ve con mejores condiciones operativas.

Reactivación del mercado hipotecario desde marzo de 2026

Marzo aparece como el mes bisagra: a partir de ahí, el mercado hipotecario “comenzó a reactivarse”, según la lectura del sector. Cuando un mercado se reactiva sin que necesariamente bajen de forma contundente las tasas, normalmente lo hace por cambios en preferencias, por adaptación de compradores y vendedores, o por la persistencia de necesidades estructurales (vivir cerca del trabajo, reducir traslados, consolidar patrimonio).

Motores de la reactivación actual
Tres motores que ayudan a entender la reactivación (sin asumir que “bajaron las tasas”):Ubicación como prioridad: más demanda por vivienda vertical cerca de centros de trabajo (segmento de mayor costo).Inversión y renta en zonas céntricas: se mantiene atractiva la compra para renta; el mercado de renta temporal amplía oferta ante el Mundial 2026.Reglas del juego en movimiento: expectativa de regulaciones locales por gentrificación puede cambiar retornos y, con ello, el tipo de comprador que domina.

Lectura rápida: la reactivación puede venir más por mix y expectativas que por un abaratamiento inmediato del financiamiento.

El factor más explícito es el aumento de la demanda por vivienda vertical cercana a centros de trabajo. Este tipo de vivienda tiende a concentrarse en zonas con servicios y conectividad, y por eso suele ser más cara. En la práctica, eso puede sostener la colocación hipotecaria por dos vías: (1) compradores con mayor capacidad de pago que siguen activos aun con tasas altas, y (2) montos de crédito más elevados por operación.

La reactivación también se entiende mejor cuando se incorpora el componente de inversión. Se mantiene atractiva la compra de inmuebles para renta en zonas céntricas. Aquí hay un puente con el fenómeno de la renta temporal: se menciona que, ante el posible impacto del Mundial 2026, las plataformas de renta temporal ampliaron su oferta. Eso no equivale a afirmar que el Mundial “disparó” la demanda de compra, pero sí sugiere que el mercado de renta —especialmente el de corta estancia— está ajustando inventario y puede influir en expectativas de retorno para ciertos inversionistas.

Al mismo tiempo, el sector anticipa que gobiernos locales podrían avanzar en regulaciones relacionadas con gentrificación. Para la reactivación de marzo en adelante, esto funciona como un recordatorio: parte del atractivo de invertir en zonas céntricas depende de reglas del juego (permisos, restricciones, fiscalización). Si esas reglas cambian, el apetito puede moderarse, aunque no necesariamente desaparece.

Desde nuestra óptica, la reactivación es una señal de que el crédito hipotecario está encontrando tracción por segmentación: no todo el mercado se mueve igual. Se mueve más donde hay demanda por ubicación y donde el comprador (o inversionista) puede absorber el costo financiero. Para quien toma decisiones financieras en una empresa, esto ayuda a leer el pulso del consumo urbano: más presión por vivir cerca del empleo suele correlacionar con cambios en patrones de gasto y movilidad, y con una economía de servicios más concentrada.

Tendencias en la compra de viviendas usadas

Que la vivienda usada alcance 50% de las adquisiciones es, por sí solo, un cambio estructural en el “mix” del mercado. No es un detalle: es la mitad de las compras. Y en un entorno de tasas altas, ese dato suele interpretarse como una búsqueda de alternativas que permitan cerrar operaciones sin depender exclusivamente de la oferta nueva.

Vivienda Usada con Tasas Altas
Por qué suele subir la vivienda usada cuando las tasas están altas (y cómo se conecta con lo reportado):Ubicación ya resuelta: más cerca de centros de trabajo/zonas consolidadas.Precio relativo vs. nuevo: puede ser más accesible en la misma zona (o permitir “mejor zona” con el mismo presupuesto).Inventario disponible hoy: no depende del calendario de entrega de desarrollos.Negociación más flexible: más margen de trato entre particulares (aunque con más verificación documental).Compatibilidad con inversión en zonas céntricas: entrada a áreas con poco desarrollo nuevo, pero con demanda de renta.

Punto de control: más usada también implica más peso de valuación, estado físico y situación legal del inmueble en el tiempo de cierre.

La vivienda usada compite con ventajas claras: ubicaciones consolidadas, infraestructura existente y, en muchos casos, cercanía a centros de trabajo. Esto conecta con el otro gran motor mencionado: la demanda por vivienda vertical céntrica. No toda vivienda usada es vertical, pero el patrón común es la preferencia por localización. Cuando la ubicación se vuelve prioridad, el mercado tiende a mirar más el inventario existente.

También hay una lectura financiera: si el mercado se inclina hacia vivienda usada, la cadena de valor cambia. Se activan más operaciones de compraventa entre particulares, más intermediación, y una dinámica distinta de tiempos de cierre. Para la banca, esto puede significar procesos de valuación y verificación de propiedad más intensos, pero no necesariamente menos apetito por prestar si la calidad del portafolio se mantiene.

En paralelo, se mantiene el atractivo de comprar inmuebles para renta en zonas céntricas. En ese contexto, la vivienda usada puede ser un vehículo natural para inversionistas: permite entrar a zonas donde ya no hay tanto desarrollo nuevo o donde el nuevo es significativamente más caro. Sin embargo, el texto también introduce un contrapeso: la expectativa de que gobiernos locales avancen en regulaciones por gentrificación. Si esas regulaciones se enfocan en renta temporal o en usos de suelo, podrían afectar precisamente a parte del inventario usado en zonas céntricas.

Sobre el Mundial 2026, el dato disponible es que plataformas de renta temporal ampliaron su oferta de casas y departamentos. Eso sugiere un mercado de renta de corto plazo más activo, pero no permite concluir por sí mismo un salto en compras. Lo que sí permite es entender por qué algunos inversionistas siguen viendo atractivo en ubicaciones centrales: hay demanda potencial y hay canales para monetizarla, aunque con riesgo regulatorio.

En resumen, el 50% de vivienda usada no es solo una preferencia: es una señal de adaptación del mercado a precios, tasas y disponibilidad de producto, con implicaciones directas para la colocación hipotecaria y para la inversión inmobiliaria urbana.

Índice de morosidad en la banca comercial

En crédito, el crecimiento sin calidad es ruido. Por eso, el dato de morosidad es clave para evaluar si el repunte esperado hacia el cierre de 2026 es sostenible. La cifra reportada por el sector es un índice de morosidad cercano a 3.11% en la banca comercial, calificado como “bastante bueno”, y con la afirmación de que no se observan señales de posibles riesgos.

Con la información disponible, hay dos conclusiones prudentes. La primera: el sistema no está mostrando, por ahora, un deterioro que obligue a frenar la originación hipotecaria. Cuando la morosidad se dispara, la banca suele responder endureciendo criterios, subiendo spreads o reduciendo apetito. Aquí, el mensaje es el contrario: el portafolio se mantiene estable y eso da espacio para que el crédito siga creciendo, aunque sea a ritmos moderados.

La segunda: en un entorno de tasas altas, mantener morosidad contenida sugiere que la originación previa y la administración de riesgo están funcionando razonablemente bien, o que el segmento que está tomando crédito tiene resiliencia financiera. Esto empata con la narrativa de que la demanda que se reactivó desde marzo está empujada por vivienda de mayor costo cerca de centros de trabajo: típicamente, un segmento con mayor capacidad de pago.

Para empresas medianas, este dato también sirve como señal de segundo orden. Si la morosidad hipotecaria se mantiene baja, suele ser consistente con un consumidor que, aunque presionado por tasas, sigue cumpliendo. Eso no garantiza fortaleza en todos los rubros, pero sí reduce la probabilidad de un shock crediticio inmediato que contagie condiciones de financiamiento en general.

Dicho esto, el propio contexto del artículo base reconoce incertidumbre al inicio del año. La morosidad es un indicador rezagado: refleja decisiones de crédito tomadas meses o años atrás. Por eso, aunque el 3.11% sea una lectura positiva, la vigilancia debe continuar conforme avance el segundo semestre y se consolide (o no) el repunte.

En síntesis: el crecimiento proyectado de 3%-5% hacia el cierre de 2026 se apoya en un pilar esencial: la cartera no está mostrando señales de estrés generalizado.

Expectativas de crecimiento en solicitudes de créditos hacia 2027

El cierre de 2026 no es el único horizonte que mira el sector. La expectativa es que un crecimiento de 5% en las solicitudes de créditos podría mantenerse con miras a 2027, lo cual se describe como alentador. Aquí conviene separar dos planos: solicitudes y colocación. El dato disponible habla de solicitudes, es decir, intención y demanda en proceso; no necesariamente de créditos efectivamente otorgados. Aun así, es una señal relevante porque anticipa flujo comercial para bancos y originadores.

¿Qué sostiene esa expectativa hacia 2027? Con lo reportado, hay tres soportes narrativos. Primero, la reactivación desde marzo de 2026: si el mercado ya encontró tracción en el segundo trimestre, es plausible que esa inercia se extienda, siempre que no cambien bruscamente las condiciones. Segundo, el cambio en preferencias: vivienda vertical céntrica y vivienda usada como mitad del mercado. Cuando el mercado redefine su mix, suele tardar en revertirlo; más bien se consolida. Tercero, la estabilidad de la morosidad alrededor de 3.11%, que reduce el incentivo de la banca a cerrar la llave.

También hay elementos que pueden modular esa expectativa. El texto menciona la posibilidad de regulaciones locales ante gentrificación. Si esas regulaciones afectan la renta temporal o la inversión en zonas céntricas, podrían enfriar parte de la demanda inversionista, que hoy se mantiene atractiva. No es un argumento para negar el crecimiento, pero sí para entender que el “motor” podría cambiar de composición: menos inversión especulativa y más compra para uso propio, o viceversa, dependiendo del diseño regulatorio.

Sobre el Mundial 2026, el dato es que plataformas de renta temporal ampliaron oferta. Hacia 2027, ese efecto podría diluirse si era estrictamente coyuntural; o podría dejar un mercado de renta temporal más desarrollado. Con la información disponible, lo prudente es tratarlo como un factor de contexto, no como el eje de la proyección.

Para quien decide financiamiento en una empresa, la lectura práctica es: si el crédito hipotecario mantiene crecimiento de solicitudes hacia 2027, es consistente con un sistema financiero que sigue activo en originación minorista y con consumidores que no se retiraron del mercado. Eso suele correlacionar con condiciones de crédito que, aunque no baratas, permanecen disponibles.

Perspectivas del Crecimiento de Créditos Hipotecarios en 2026

Factores que Impulsan el Crecimiento

Nosotros vemos cuatro factores concretos detrás del crecimiento moderado esperado en 2026. El primero es la guía del propio sector: una expansión de 3% a 5% al cierre del año, aun con tasas altas, implica que la banca no está anticipando un frenazo, sino una recuperación respecto al arranque.

El segundo es el cambio de ritmo desde marzo de 2026, cuando el mercado comienza a reactivarse. En ciclos de crédito, estos puntos de inflexión importan porque suelen marcar el momento en que compradores y bancos ajustan

Indicadores clave para 2S 2026
Señales concretas a monitorear en el 2S 2026 (para saber si el 3–5% “se sostiene”):Ritmo de colocación vs. expectativa: si el cierre anual se mantiene dentro del rango 3–5% reportado por el sector.Mix de producto: si la vivienda usada se mantiene cerca de 50% o sigue ganando participación.Ticket promedio implícito: si la preferencia por vivienda vertical (mayor costo) sigue empujando montos por operación.Calidad de cartera: si la morosidad ~3.11% permanece estable (o si empieza a repuntar).Entorno urbano/regulatorio: si avanzan regulaciones locales ligadas a gentrificación/renta temporal y cómo reacomodan la demanda inversionista.

Este análisis se construye desde el ángulo con el que en Mundi solemos leer el ciclo de crédito: cómo señales como tasas, composición de la demanda y calidad de cartera terminan afectando flujo de caja y condiciones de financiamiento para empresas medianas que operan en México.

Este texto se basa en información públicamente disponible a la fecha de redacción y en una interpretación de sus implicaciones financieras. Algunas cifras, como el rango en pesos para 2026, son estimaciones derivadas de un dato de referencia de 2025 y supuestos de crecimiento. Factores como tasas, regulación local y dinámica de demanda pueden variar con el tiempo, por lo que los resultados podrían actualizarse conforme surja nueva información.